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Die deutschen Immobilienmärkte steuern auf ein Jahr der neuen Verhältnisse zu. Nach der deftigen Zinswende und den horrenden Preisabschwüngen, geht es langsam wieder nach oben. In Zahlen gesprochen: Zwischen Q4 2022 und Q3 2024 rutschten die Preise für Wohnimmobilien kontinuierlich ab. Jedes Vierteljahr ein bisschen mehr. So das Statistische Bundesamt.
2025 dann ein leichtes Aufatmen. Preise beruhigen sich. Nachfragen ziehen vorsichtig an. Die Frage heißt nun: Besserung, Stagnierung, Verschlechterung? Was Experten dazu sagen.
Trendwende abgeschlossen: Preise steigen weiter
Nach Angaben einer aktuellen Umfrage unter Immobilienanalysten, veröffentlicht von der Nachrichtenagentur Reuters, werden die Wohnimmobilienpreise in Deutschland auch 2026 spürbar nach oben klettern. Für 2025 rechnen die Fachleute insgesamt mit einem Anstieg von 3,5 Prozent. Für 2026 mit 3,4 Prozent (2027: 3,2 Prozent). Jeweils deutlich über dem Inflationsziel der EZB von zwei Prozent.
Damit setzt sich die Erholung nach dem stärksten Preisrückgang seit über einem Jahrzehnt fort. Zwischen Anfang 2022 und 2024 hatten Wohnimmobilien in der Spitze rund 13 Prozent an Wert verloren. Für 2026 bedeutet das: Der Markt ist wieder im Aufwärtsmodus. Allerdings ohne die Überhitzung früherer Jahre.
„2025 setzt sich der Aufschwung bei den Preisen fort. Wohnungen steigen im Preis schneller als Mehrfamilienhäuser. Bedeutet für Käufer, dass Geschwindigkeit entscheidet, weil niedrige Angebote immer schneller vom Markt verschwinden.“ kommentiert dazu der Hamburger Immobilienunternehmer Stephan Gerlach. Er ist CEO der Gerlach Immobilien Gruppe, die sich auf Ankauf, Sanierung und Verkauf von Mehrfamilienhäusern fokussiert.
Wer heute mit der Absicht auf Wertsteigerung kauft sollte also wissen: Langes Zögern kann echtes Geld kosten. Besser zuschlagen und stattliche Renditen absahnen.
Gerlach ergänzt: „Banken entscheiden in diesen Zeiten immer mehr über Erfolg und Misserfolg von Projekten. Zieht sich die Frage der Finanzierung über Monate hinweg, werden die Kreditgeber so zum Zünglein an der Waage.“ Der Finanzierungspartner an der Seite von Eigennutzern und Investoren wird damit ein erfolgsentscheidendes Kriterium.
Mehr Baugenehmigungen – aber keine grundlegende Entspannung
Ein Hoffnungsschimmer sind die im Herbst 2025 um 60 Prozent gestiegenen Baugenehmigungen im Wohnungsbereich zum Vorjahresvergleich. Diese Entwicklung deutet auf eine Belebung der Bautätigkeit hin und könnte mittelfristig zu höherem Angebot führen.
Doch ein entscheidender Punkt bleibt: Eine Trendwende bei der Leistbarkeit erwarten Analysten trotzdem nicht. Der Grund liegt im strukturellen Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot. Insbesondere in den Ballungsräumen, in denen Flächen knapp und Projekte teuer bleiben.
Für 2026 bedeutet das: Die Bautätigkeit wirkt stabilisierend, aber nicht preisdämpfend. Zumal Genehmigen nicht gleich Bauen bedeutet.
Marktdynamik 2026: Neue Standortlogiken und wachsendes Investorenvertrauen
Die Marktentwicklung des Jahres 2025 schafft eine stabilere Ausgangsbasis fürs neue Jahr. Investoren haben frühere Unsicherheiten abgelegt und richten ihren Blick nun auf die strukturellen Rahmenbedingungen, die das Marktgeschehen prägen. Marco Mattes, Immobilienunternehmer aus Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz zur Frage nach den neuen Verhältnissen am Markt:
„Bauzinsen im 3,5% bis 4%-Bereich, hohe Energiepreise und streng kalkulierende Geldhäuser gehören dazu. Leider auch unterbesetzte Ämter, was in lage-unabhängigen Verzögerungen von Bau- und Revitalisierungsprojekten mündet.“
Dennoch zeige die Finanzierungslandschaft wieder mehr Zuversicht. Banken treten aktiver auf und signalisieren größere Bereitschaft, Projekte zu begleiten. Diese Verschiebungen verändern auch die Standortlogik.
„C- und D-Lagen entwickeln sich in dieser Dynamik zu den neuen B-Lagen, da es dort attraktivere Einstiegsmöglichkeiten gibt. Das was früher Essen, Leipzig und Augsburg waren, sind heute Bad Kreuznach, Paderborn und Bergisch Gladbach. Lokale Expertise wird zum Erfolgsfaktor Nummer eins.” behauptet Mattes. Klingt also nicht nach wilden Experimenten. Sondern nach bewährten Strategien in einer leichten Markterholung.
Innovation hat seinen Preis – Auch bei Immobilien
Im Gleichschritt zu den wirtschaftlichen und demografischen Trends gewinnt die Digitalisierung im Immobiliensektor weiter an Bedeutung. Für 2026 gesprochen: Künstliche Intelligenz wird etliche Prozesse weiter professionalisieren und beschleunigen. Von der Wertermittlung bis zur Verwaltung.
Auch im Transaktionsgeschäft zeigt sich ein Wandel: KI-gestützte Modelle können Marktbewegungen präziser vorhersagen, regionale Preisentwicklungen analysieren und Objektbewertungen in Echtzeit aktualisieren. Das verringert Unsicherheiten auf Käufer- wie Verkäuferseite und schafft eine neue Transparenz, die in einem volatilen Marktumfeld spürbare Mehrwerte bietet.
„Die Marktsituation für Privatverkäufer hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Wer heute seine Immobilie online verkaufen möchte, kann mit ausgefeilten Tools arbeiten, die zuvor Profis vorbehalten waren. Das reicht von der sofortigen Ermittlung eines verlässlichen Marktwertes über einen Dokumentencheck bis zur durch KI gestützten Formulierung des Exposés“, betont Hendrik Richter, Geschäftsführer von ohne-makler.
Die Immobilienplattform legt den unternehmerischen Fokus auf provisionsfreie Verkäufe und Vermietungen. KI sei laut Richter gekommen, um zu bleiben. Was nicht nur Zeit, sondern auch an vielen Ecken und Enden Geld spart.
„Das bietet einen enormen Kostenvorteil für Privatverkäufer. Zugleich kommen Immobilienmakler an einer grundlegenden Professionalisierung nicht mehr vorbei. Wer jetzt nicht die bereits vorhandenen Innovationen in seine Arbeitsabläufe einbindet, wird immer größere Schwierigkeiten haben, sich am Markt zu behaupten.“. Alte Geschäftsmodell kommen so auf den Prüfstand. Die Devise lautet demnach: Innovation erzwingt auch Qualität.
Marktausblick 2026: Stabilisierung, aber keine Entspannung
Zusammengefasst zeigt sich für 2026 ein Bild aus Stabilität, aber ohne grundlegende Entlastung:
• Preise steigen weiter, aber auf moderatem Niveau.
• Kauf- und Mietpreise klettern spürbar, vor allem in Metropolen.
• Mehr Baugenehmigungen wirken positiv, reichen aber nicht aus, um die strukturelle Knappheit zu beheben.
• Innovation optimiert die Branche und ist für alle Marktteilnehmer zugänglich.
Damit bleibt der Immobilienmarkt 2026 ein Umfeld, in dem strategische Entscheidungen gefragt sind. Sowohl für Käufer und Mieter als auch für Projektentwickler, Kommunen und Investoren.
