Bildnachweis: EuroAdria Corporate Solutions, VentureCapital Magazin, Pixabay.
Während Deutschland und Österreich in einer Mischung aus Rezession und Zinslast gefangen sind, entkoppelt sich ein kleiner Markt an der Adria vom europäischen Pessimismus. Montenegro bietet derzeit das, was Anleger in Kerneuropa vermissen: Wachstum, steuerliche Freiheit und planbare Renditen. Wer über eine Auswanderung oder ein Investment nachdenkt, blickt auf ein historisches Zeitfenster der Arbitrage. Doch der Markt unterscheidet gnadenlos zwischen Profis und Glücksrittern.
Der Blick in die Portfolios deutscher und österreichischer Immobilieninvestoren gleicht derzeit einer Bestandsaufnahme nach einem Sturm. Die Realität im Jahr 2025/2026 ist ernüchternd: In Deutschland prognostizieren die führenden Wirtschaftsinstitute kaum nennenswertes Wachstum, während die Bauindustrie einen Einbruch von historischem Ausmaß erlebt. Projektentwickler von Hamburg bis Wien melden Insolvenz an, der „Negative Leverage Effekt“ frisst das Eigenkapital. Hinzu kommt ein regulatorisches Korsett, das Investoren die Luft abschnürt. Doch wohin fließt dieses Kapital?
Die Antithese zur Stagnation: Die „Adria-Anomalie“
Zwei Flugstunden südlich zeigt die „Adria-Anomalie“ in Montenegro das Gegenmodell: Während Kerneuropa den Status quo verwaltet, herrscht hier Aufbruchstimmung. Als ökonomisches Laboratorium demonstriert Montenegro, welche Dynamik entsteht, wenn minimale Steuern auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenzter Küstenlinie treffen. Als Expertin für südosteuropäische Märkte beobachte ich eine faszinierende Divergenz. Montenegro ist heute weit mehr als eine Feriendestination. Es zeigt, was passiert, wenn niedrige Steuern auf hohe Nachfrage und eine begrenzte Ressource wie die Küstenlinie treffen.
Lehren aus Kroatien: Warum „Warten“ Kapitalvernichtung ist
Viele DACH-Anleger warten auf den EU-Beitritt Montenegros. Eine Strategie, die sich in Kroatien als Fehlkalkulation erwies. Nach dem Beitritt 2013 stagnierten die Preise zunächst; der wahre Boom kam erst zeitverzögert mit dem Schengen- und Euro-Beitritt 2023. Heute erreichen die Preise in Dubrovnik Berliner Niveau, die Renditen sind normalisiert und die Arbitrage-Gewinne realisiert. Wer erst beim Beitritt kauft, kommt zu spät: Der Markt ist dann bereits „erwachsen“ und für renditeorientiertes Kapital uninteressant. In Montenegro findet derzeit ein „Front-Running“ des EU-Beitritts statt. Der Markt preist die Konvergenz mit Neubau-Preissteigerungen von 20 % jährlich bereits ein. Da Montenegro den Euro nutzt, ohne der EZB-Zinssteuerung direkt zu unterliegen, bleibt die Asset-Inflation hier weitgehend ungedeckelt, was den Hebel für privates Kapital massiv vergrößert.
Auswandern nach Montenegro: Fluchtpunkt für Leistungsträger
Der in Kerneuropa beklagte „Brain Drain“ erweist sich für Montenegro als Glücksfall, da vermehrt aktive Leistungsträger wie IT-Unternehmer und der Mittelstand vor der heimischen Bürokratie fliehen und das Land als operativen Hub wählen. Diese Migration wird durch das Bedürfnis nach geopolitischer Stabilität in einem NATO-Mitgliedstaat sowie durch einen Lebensstil getrieben, der an Standorten wie Porto Montenegro dem Standard Monacos entspricht, jedoch zu einem Bruchteil der Kosten realisierbar ist. Über 455 Millionen Euro an ausländischen Direktinvestitionen im Jahr 2024 belegen die langfristige Kapitalbindung im Immobiliensektor, wobei zahlungskräftige Expatriates gezielt Premium-Objekte mit modernsten Standards nachfragen. Dieser Zuzug treibt die Mietpreise in den Küstenmetropolen und ermöglicht Brutto-Renditen von 6 bis 8 Prozent, die im Vergleich zu gesättigten Märkten wie Deutschland ein außergewöhnliches Ertragspotenzial darstellen.
Fiskalische Freiheit: Unternehmensgründung in Montenegro
Der stärkste Magnet ist die Fiskalpolitik: Während Deutschland und Österreich mit Abgabenlasten von ca. 30 % (Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Soli) belasten, bietet Montenegro ein transparentes System. Die Körperschaftsteuer startet bei 9 % und bleibt auch progressiv gestaffelt weit unter westlichem Niveau. Ohne Gewerbesteuer und bei moderater Dividendenbesteuerung generiert eine Verlagerung nach Podgorica oder Tivat sofortige Liquidität. Dieser Kapitalüberschuss fließt direkt in den Immobilienmarkt und stützt das Preiswachstum nachhaltig.
Trotz des Wachstums erfordert die strukturelle Intransparenz des Marktes eine forensische Due Diligence
Lückenhafte Katastereinträge, komplexe Erbstreitigkeiten oder nicht vermerkte Gerichtsverfahren selbst können einen sauber wirkenden Grundbuchauszug zum riskanten Glücksspiel machen können. Besonders kritisch ist die rechtliche Situation beim Baurecht, wo die „Orthofoto-Falle“ dazu führt, dass nach 2018 errichtete und auf Luftbildern fehlende Objekte als nicht legalisierungsfähig gelten und somit unmittelbar von Abrissverfügungen bedroht sind. Ohne die essenzielle Nutzungsgenehmigung bleibt ein solches Investment zudem ökonomisch wertlos, da eine legale touristische Vermietung unter diesen Umständen rechtlich ausgeschlossen ist.
Die Rolle von EuroAdria Corporate Solutions: Ihr strategischer Anker
An der Schnittstelle zwischen westeuropäischem Kapital und balkanischer Dynamik agiert EuroAdria Corporate Solutions als Risikomanager. Unsere Arbeit sichert Mandanten exklusiven Off-Market-Zugang zu diskret gehandelten Premium-Objekten, die niemals öffentlich erscheinen. Durch eine forensische Due Diligence nach deutschen Prüfstandards analysieren wir Grundbuchauszüge und Eigentumshistorien bis ins Detail. Diese 360-Grad-Betreuung umfasst zudem die steuerlich effiziente Strukturierung über montenegrinische Kapitalgesellschaften (DOO) sowie die Begleitung bei Residency-Prozessen.
Das Fenster der Gelegenheit schließt sich jedoch rapide. Investoren müssen sich entscheiden: Weiterhin in stagnierenden DACH-Märkten auf Besserung hoffen oder Kapital dort allokieren, wo Wachstum noch real ist. Montenegro bietet die Chance, EuroAdria bietet die nötige Sicherheit.
Über die Autorin:
Milena Bubanja ist Mitgründerin von EuroAdria Corporate Solutions. Als Juristin und Expertin für grenzüberschreitende Investments berät sie institutionelle und private Anleger beim Markteintritt in Südosteuropa. Ihr Fokus liegt auf der rechtssicheren Akquisition von Premium-Immobilien und der steuerlichen Strukturierung.
Mehr zu den Fragen, was Gründer- und Unternehmensstandorte u.a. in der DACH-Region auszeichnet, welche European Hotspots das Tempo vorgeben und mehr lesen Sie bald in unserer ersten Sonderausgabe des Jahres „Standorte, Regionen & Technologien“! Sie erscheint in diesem Jahr am 09. Mai (u.a. in unserem E-Shop) und richtet sich an Gründer, Beteiligungskapitalsuchende, Start-ups, Unternehmen aus Innovations- & Technologiebranchen, Venture Capital-Gesellschaften und Business Angels!
